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Preguntas de Interés General y Jurídico

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Entrega de Bienes Comunes en el Regimen de Propiedad Horizontal ¿Que son bienes comunes? ¿Que clases de bienes comunes contempla la ley? ¿Como se efectua la entrega de los bienes comunes? ¿La asamblea o el administrador pueden negarse a recibir los bienes comunes? ¿Los bienes entregados pueden ser diferentes a los prometidos al comprador?
Fondo Nacional de la Formacion Profesional de la Industria de la Construcción -Fic- ¿Que es el FIC? ¿Como se liquida el aporte al FIC? ¿Como opera la contribucion al FIC en caso de cooperativas de trabajo asociado? ¿Cómo opera la labor fiscalizadora por parte del SENA?
Construcciones de Caracter Temporal ¿Que tipo de licencia se requiere para las construcciones de carácter temporal? ¿Cuales son las obligaciones del constructor respecto a las construcciones de caracter temporal?
Proyectos sobre planos ¿Qué deben tener en cuenta los clientes que compran sobre planos?
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Son aquellos bienes, elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. Sin Archivo
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Son aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Los bienes comunes son partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Respecto a la controversia referente a la entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial, la ley presume que la entrega de los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de los bienes privados.
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Respecto a los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, la ley dice que se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Los bienes comunes de uso y goce general se deben entregar a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, quien cumpliría, por encargo de la ley, una obligación de hacer consistente en recibir dichos bienes y el no cumplimiento de esta obligación faculta al constructor a emprender acciones de orden legal con el objeto de efectuar la entrega de los mencionados bienes. Respecto a esta entrega, la ley no faculta a la asamblea general o al administrador a oponerse a recibir dichos bienes y mucho menos establece alguna solemnidad que perfeccione la entrega. Situación diferente a la que ocurre con los bienes comunes esenciales, los cuales se entregan simultáneamente con los bienes de uso privado y se perfecciona su entrega en un acta en donde conste dicho hecho.
ENTREGA DE BIENES COMUNES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL La Ley establece que los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal, de lo cual, el incumplimiento por parte del constructor a entregar los bienes comunes tal y como había sido establecido, legitima al comprador a usar los mecanismos que la ley le otorga para oponerse al incumplimiento del constructor, elevando la respectiva queja ante la autoridad competente
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- A través del Decreto 2375 de 1974, se exoneró a la industria de la construcción de la obligación de contratar aprendices y en su lugar se creó el Fondo Nacional de Formación Profesional de la Industria de la Construcción, al cual los empleadores de este ramo deben contribuir mensualmente con una suma igual a un (1) salario mìnimo legal mesual vigente por cada cuarenta (40) trabajadores que laboren bajo sus órdenes. La contribución al FIC (Fondo nacional de formación profesional de la industria de la construcción), es considerada un contribución parafiscal y nace a cargo del usuario o beneficiario, respecto de los trabajadores que estén bajo su nómina mensual de salarios, es decir, que es el empleador quien se hará cargo de realizar la correspondiente contribución, ya sea la constructora o el contratista dependiendo el caso. Cuando la constructora realiza sus actividades a través de contratistas independientes, son éstos los empleadores, y le corresponde a la constructora verificar que dicho contratista haya realizado la respectiva contribución, sin embargo, respecto a la responsabilidad solidaria consagrada en el artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo, que existe entre el constructor dueño de la obra y el contratista, la misa hace referencia única y exclusivamente al pago de los salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones, por lo que es evidente que no opera respecto al cumplimiento de las obligaciones parafiscales, donde se incluyen las contribuciones al FIC. Cabe aclarar que la obligación de contribuir emana de la circunstancia de tener trabajadores de la construcción bajo su mando, es decir, que si los trabajadores se encuentran bajo la nómina del contratista independiente, es a aquel a quien le corresponde el pago de la contribución y no al dueño de la obra, sin que ésto exima a la constructora de verificar la efectividad en el pago.
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- Con el fin de determinar la forma en que se liquida y se paga el aporte parafiscal al FIC, es conveniente establecer las modalidades que pueden dar origen a la obligación de pago. Es importante aclarar que en el sector de la construcción podemos encontrar una nómina administrativa y una nómina de la obra. Cuando la actividad de la construcción es desarrollada por una empresa que tiene nómina administrativa se debe verificar la cancelación de aportes parafiscales de conformidad con lo establecido en la ley 21 de 1982 y se deben constatar la contribución al FIC sobre la nómina de la obra, de acuerdo con los Decretos 2375 de 1974 y 083 de 1976.
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- Cuando se tiene la nómina de obreros: Se aplica el artículo 6 del decreto 2375 de 1974 en concordancia con el artículo 1° del decreto 1047 de 1983, es decir, se liquida al empleador un salario mínimo legal mensual vigente por cada cuarenta (40) trabajadores que laboren en cada una de las obras bajo su responsabilidad, y proporcionalmente por fracción de cuarenta. La liquidación se hará de la siguiente manera: Se toma el valor del SMLMV, se multiplica por el No. de trabajadores ocupados en la obra y dividido por cuarenta (40).
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- Cuando no se tiene la nómina de obreros: Cuando no se tiene a disposición las nóminas de los obreros ocupados en la obra, entonces se aplica la presunción determinada en el artículo tercero de la Resolución No. 0662 de 1986 que determina: “ARTÍCULO TERCERO: LIQUIDACIÓN PRESUNTIVA: Excepcionalmente, el número de trabajadores que laboran bajo sus órdenes, mes a mes, durante la respectiva vigencia, se aceptará la liquidación presuntiva para lo cual se procederá así: a. Solicitará al empleador la parte correspondiente a costos de obra, firmada por Contador Público. b. Con base en la constancia anterior procederá a aplicar el 0.25% al total de los costos certificados por el Contador. c. Cuando el empleador haya realizado algún pago por los mismos conceptos y vigencias, lo deducirá del valor total liquidado.”
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- A TODO COSTO: En estos casos se liquida el valor total de contrato por el 0.5% por concepto de aportes al SENA y el 0.25% como contribuciones al FIC, SIN ESCINDIR DE LO PAGADO POR MATERIALES. Los anteriores porcentajes debido a que de conformidad con el artículo 4 del Decreto 2375 de 1974: “Se presume que la industria de la construcción destina para la realización de los trabajos que ejecuta, un veinticinco (25%) de sus costos al pago de jornales y subcontratos de prestación de servicios. En consecuencia las personas jurídicas y naturales dedicadas a la industria de la construcción deberán pagar en cada año fiscal, como aporte al Servicio Nacional de Aprendizaje, el medio por ciento (1/2%) del valor de las obras que ejecuten directamente o a través de subcontratistas.” El artículo 8 del decreto 083 de 1976, es la norma que nos indica que se debe entender por valor de obra para efectos del artículo 4 del decreto 2375 de 1974, señalando que es aquel que resulte de la suma de todos los pagos que con cargo a una obra determinada hagan su propietario o el contratista y sólo se exceptúan según el inciso tercero del mismo artículo los gastos de financiación, impuestos e indemnizaciones a terceros, lo mismo que el valor del lote sobre el cual se solicitó licencia de construcción, a la empresa que es la dueña del terreno y que no presentó la contabilidad completa de las obras. En el evento de que un contratista demuestre mediante la presentación de sus planillas de salarios y las de los subcontratistas, que sus costos de mano de obra tuvieron una incidencia inferior al 25% del valor total de la obra, deberán pagar como aporte al SENA, el 2% de la totalidad de los jornales que fueron requeridos para la terminación de todos los capítulos de la obra y que hayan sido pagados directamente por el contratista o sus subcontratistas, independientemente de la denominación que se de (salario, remuneración, jornal, honorario, compensación) siempre y cuando sea por mano de obra. Ejemplo: Existe un contrato a todo costo por valor de $100.000.000 entonces procedemos así: $100.000.000 x 0.5% = $500.000. Es decir, se deben cancelar $500.000 por concepto de aportes parafiscales al SENA. $100.000.000 x 0.25% = $250.000. Es decir, genera un valor de $250.000 por concepto de contribución al FIC. En consecuencia, cuando se pacta un contrato de obra se debe aportar al SENA el ½% del valor total de las obras por aportes y el 0.25% por FIC, que se ejecuten ya sea directamente o indirectamente con base en el total del contrato, de acuerdo a los argumentos arriba esbozados.
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- SOLO A MANO DE OBRA: En estos eventos se liquida el 2% del valor total de contrato por concepto de aportes parafiscales al SENA y el 1% de contribución al FIC. Ejemplo: Tenemos un contrato a todo costo por valor de $100.000.000 entonces procedemos así: $100.000.000 x 2% = $2.000.000. Es decir, se deben cancelar $2.000.000 por concepto de aportes parafiscales al SENA. $100.000.000 x 1% = $1.000.000. Es decir, genera un valor de $1.000.000 por concepto de contribución al FIC. Para terminar, según el caso planteado cuando tenemos un contrato de obra a todo costo, se debe constatar que se hagan efectivos los pagos por concepto de la contribución FIC del 0.25% y aportes al SENA del 0.5% sobre el costo total del mismo, según artículo 6 del Decreto 083 de 1976, que nos dice: “El aporte al SENA se liquidará a partir del valor que aparezca en el contrato correspondiente, reajustado de acuerdo con la cláusula respectiva contemplada en el contrato.” • En los contratos de obra a todo costo, se liquida el ½% por concepto de aportes sobre el valor total del contrato sin escindir lo pagado por materiales. • En los contratos de obra solo a mano de obra, se liquida el 2% por concepto de aportes sobre el valor total del contrato. Sin Archivo
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- Contratos mano de obra o de llave en mano: En el caso de los contratos de mano de obra, será el contratista quien tiene la obligación de realizar los aportes al FIC, pero la periodicidad de los aportes podría variar dependiendo del contrato, es decir, los aportes se podría realizar mensualmente o se podrían realizar al terminar el contrato de obra. Es necesario establecer que en estos contratos existe una responsabilidad por parte del dueño de obra respecto de los aportes al FIC, razón por la cual el contratante debera verificar que el contratista realice los correspondientes aportes.
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- Frente al pago por parte de algunos empresarios de los aportes al Fondo de la Industria de la Construcción (FIC) a pesar de tener el suministro del personal con una empresa de trabajo asociado, el artículo 6° del decreto 2375 de 1974 es claro al establecer que la contribución al fondo FIC es una obligación de los empleadores de la industria de la construcción que tengan bajo sus órdenes cuarenta (40) trabajadores. De acuerdo a lo anterior, cuando se subcontrata el suministro de mano de obra con una cooperativa de trabajo asociado, la obligación del pago a este fondo no se configura por parte del contratante, ya que no estaríamos frente a una relación laboral, condición necesaria para que exista esta obligación.
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- Sobre las facultades del SENA en materia de fiscalización, se tiene que no existe norma que fije un plazo mínimo o máximo que pueda abarcar en sus procesos de fiscalización, por lo que debe entenderse que tiene amplias facultades, por su naturaleza de ente administrador de aportes parafiscales. En razón a esto, y considerando que los aportes parafiscales integran el universo de lo tributario, hasta el momento el SENA ha contado con amplias facultades para la fiscalización, recaudo y administración de los aportes parafiscales legalmente a su cargo, para lo que recurre a la aplicación de las normas jurídicas generales que sean útiles para tal efecto. Ha establecido el SENA, a través del Concepto No. 1-0010-021353, que no existe un límite preciso para iniciar el proceso de fiscalización de aportes, el cual no conlleva ningún carácter de investigación para efectos de sanción, sino que se limita a la determinación del cumplimiento de las obligaciones legales a cargo de los empleadores y por los hechos económicos que generan el vínculo jurídico con el Estado del que se desprenden las obligaciones de abstenerse, de evadir o eludir, y realizar los aportes que de ellos resulten a su cargo. De acuerdo con lo anterior, al no tener expresa calidad de imprescriptibles las obligaciones por el concepto referenciado se debe aplicar las reglas generales en materia de prescripción. Los términos de prescripción extintiva de las acciones y derechos se encuentran regulados de forma general, y resultan aplicables para los casos en que no se tiene previsto un término específico, por el tipo de obligación de que se trate, en el Código Civil artículos 2535 y 2536, que estipulan: Artículo 2535. “La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso de tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones. Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible.” Artículo 2536. “La acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años. Y la ordinaria por diez (10). La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de cinco (5) años, y convertida en ordinaria durará solamente otros cinco (5). Una vez interrumpida o renunciada una prescripción, comenzará a contarse nuevamente el respectivo término.” Se entiende entonces, que la entidad cuenta con diez (10) años para realizar la liquidación de una obligación de la que es titular el Fondo de la Industria de la Construcción, desde el momento en que dicha obligación se hizo exigible Sin Archivo
FONDO NACIONAL DE FORMACIÓN PROFESIONAL DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN -FIC- El pago se efectuará en los siguientes bancos: Bancolombia No. 17402836485. Banco Popular No.110090000506. Citibank No.006122348. Los empleadores que realicen los pagos a través de los bancos, deben diligenciar la siguiente información en las consignaciones diseñadas exclusivamente para el SENA: Ciudad. Fecha. Razón social del aportante. NIT del aportante. Teléfono. Concepto del pago: El código 61 corresponde a los pagos al FIC. Código mes aporte: Corresponde al mes que esté pagando. Ejemplo: 05: mayo. Año del aporte: Corresponde al año que esté pagando. Ejemplo: 2006. Concepto del pago: Código 61.
REGLAMENTACIÓN DE HORARIOS PARA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS, CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS DE CARGA La Resolución 8321 de 1983 del Ministerio de Salud, trata este tema en el Artículo 35º, estableciendo la prohibición de usar u operar equipos para la construcción, reparación o demolición, durante el periodo nocturno, el cual se considera comprendido, de acuerdo con el artículo 13º, entre las 9:01 pm y las 7:00 am. Del mismo modo, señala que tales actividades no pueden incumplir o contravenir las reglas generales establecidas en la resolución, y que hacen referencia a estándares máximos de permisión de ruido de acuerdo con los sectores. Tales estándares fueron regulados en un principio por la mencionada resolución, pero ésta fue modificada recientemente por la Resolución 627 de 2006 del Ministerio de Ambiente, que estableció para el sector B, de tranquilidad y ruido moderado, donde se incluyen las zonas residenciales un tope máximo de 65 Decibeles permisibles de ruido en el día. De esta manera, la actividad de construcción en los horarios no restringidos se debe ajustar a estos topes. Sin Archivo
REGLAMENTACIÓN DE HORARIOS PARA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS, CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS DE CARGA Es importante resaltar que no hay ninguna regla especial, pues el Código de Policía adoptado mediante el Acuerdo 79 de 2003, establece como regla general en el artículo 23º, que en las construcciones se debe además de observar todas las normas sobre construcción de obras y urbanismo, obtener los conceptos previos y las licencias a que haya lugar y adoptar las precauciones para que los peatones o los vecinos de la construcción no corran peligro, enumerando una serie de comportamientos a los cuales se deben ajustar las construcciones en aras de favorecer la seguridad, entre los que se encuentra cumplir con los horarios de actividad ruidosa de obras, definidos en normas vigentes sobre la materia. Es importante mencionar que el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá establece que cada UPZ (Unidad de Planeamiento Zonal) debe establecer los lineamientos sobre el manejo de ruido, en concordancia con la política ambiental que sobre el tema expida el DAMA, pero en todo caso ésta siempre debe estar ajustada a la referida normatividad que sobre la materia expidió la autoridad nacional. Ahora bien, en el mismo sentido también se hace imprescindible señalar que existe una alternativa, de acuerdo con el artículo 89º del Decreto 948 de 1995, para desarrollar actividades o ejecutar obras generadoras de ruido, cuando éstos superen los estándares sonoros o se realicen dentro de horarios restringidos, y es la consecución de permisos de emisión de ruido ante la Alcaldía o la Autoridad de Policía. Tal permiso tiene vigencia durante el tiempo de duración de la actividad o trabajo, y en él se establecen las condiciones y términos en que se concede el permiso. Finalmente, en lo referente a la operación de equipos de construcción, demolición y reparación de vías que generen ruido ambiental en zonas residenciales, el referido decreto señala que, ésta actividad se encuentra restringida en los horarios comprendidos entre las 7:00 p.m y las 7:00 a.m de lunes a sábado y en cualquier horario los domingos y festivos, y sólo podrán desarrollarse dentro de otro horario con permiso especial del alcalde o de la autoridad de policía competentes, precisando que si media queja de más de dos personas se debe suspender, aún si existe tal permiso. Sin Archivo
REGLAMENTACIÓN DE HORARIOS PARA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS, CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS DE CARGA La Ley 769 de 2002 establece como regla general que los conductores que estacionen vehículos en obras de construcción deben hacerlo en las zonas y horarios determinados para tal fin, señalando que le corresponde a las autoridades de transito definir las horas y zonas para tal actividad. En el caso de Bogotá, el Decreto 112 de 1994, a través del cual se fijan los lineamientos para el tránsito de vehículos de carga e industriales,en el área urbana del distrito, prohíbe la circulación de los vehículos de carga de más de 5 toneladas de las 06:30 a las 09:00 de la mañana y de las 18:00 a las 20:00 horas, de lunes a viernes hábiles de la semana en la red vial principal de Bogotá, en el área comprendida ente las Calles 170 y la Avenida Primero de Mayo entre la Avenida Boyacá y los cerros orientales. Sin embargo, señala que la restricción es total en el horario mencionado para los vehículos de más de 12 toneladas, pero para los menores de 12 toneladas pueden en el área de restricción, utilizar parcialmente algunas vías, en los tramos y sentidos que se definen en el decreto. En lo referente al descargue, se establece que sólo se permite en la red vial principal, en el horario comprendido entre las 09:30 y las 17:30 horas y las 20:00 horas y las 06:30 horas del día siguiente, señalando adicionalmente, que los vehículos de hasta un máximo de 12 toneladas pueden circular y hacer cargue y descargue en la red de vías locales del área delimitada en el Artículo Primero del decreto, y en el horario de restricción, siempre y cuando no circulen por la red vial principal y hayan alcanzado la red local antes de la 06:30 en la mañana y las 18:00 en la tarde. Cabe resaltar que los camiones mezcladores de concreto, tienen una restricción especial y consiste en un horario de circulación prohibida, comprendido en la mañana de las 07:00 a las 09:00, y en la tarde, el mismo de los demás vehículos, tonelaje máximo de cargue y descargue en las horas autorizadas: 12 toneladas. Finalmente, es necesario mencionar que existe al igual que en la restricción sobre ruido una alternativa, según la cual cuando por razones técnicas de construcción se requieran horarios y tonelajes diferentes, la Secretaría de Tránsito y Transporte puede expedir permisos especiales individuales, previa justificación del constructor ante la misma. Sin Archivo
REGLAMENTACIÓN DE HORARIOS PARA CONSTRUCCIÓN DE OBRAS, CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS DE CARGA El Acuerdo 79 de 2003, mediante el cual se adoptó el Código de Policía para Bogotá, señaló una serie de comportamientos que se deben realizar al adelantar obras de construcción, en aras de prevenir el peligro de los peatones y vecinos, así como para mitigar el impacto de las actividades realizadas, los cuales a continuación se enumeran: Obtener los conceptos previos favorables cuando sea pertinente y la licencia expedida por un curador urbano, para la ejecución de obras de urbanismo, edificación, modificación de obras, ampliación, adecuación, remodelación, reforma interior o subdivisión; de acuerdo con la ley, los reglamentos y las disposiciones distritales. Destinar un lugar al interior de la construcción para guardar materiales, escombros o residuos y no ocupar con ellos el andén o el espacio público. Las áreas de espacio público destinadas a la circulación peatonal solamente se podrán utilizar para el cargue, descargue y el almacenamiento temporal de materiales y elementos, cuando se vayan a realizar obras públicas sobre las mismas u otras obras subterráneas que coincidan con ellas; para ello, el material deberá ser acordonado, apilado y cubierto en forma tal que no impida el paso de los peatones o dificulte la circulación vehicular, evite la erosión eólica o el arrastre del mismo por la lluvia y deberán también colocarse todos los mecanismos y elementos necesarios para garantizar la seguridad de peatones y conductores. Definir físicamente un sendero peatonal con piso antideslizante, sin barro, sin huecos y protegido de polvo y caída de objetos, que no podrá ser nunca ocupado por las labores de la obra, incluidas las de cargue y descargue, cuando, con ocasión de la obra, se requiera realizar alguna actividad en el espacio público. Colocar protecciones o elementos especiales en los frentes y costados para evitar accidentes o incomodidades a los trabajadores y a los peatones y vecinos. Colocar unidades sanitarias provisionales para el personal que labora y visita la obra. Retirar los andamios o barreras, los escombros y residuos una vez terminada la obra o cuando ésta se suspenda por más de tres (3) meses. Cubrir los huecos y no dejar excavaciones en el andén o en la calzada y dejar estos en buen estado cuando se instalen o reparen servicios o se pavimenten las calzadas. Efectuar el lavado de las llantas de los vehículos que salen de la obra para evitar que se arroje barro en el espacio público. En todo caso siempre limpiar el barro y residuos que de la obra lleguen a las vías o al sistema de alcantarillado. Colocar las señalizaciones, semáforos y luces nocturnas para la seguridad de quienes se movilizan por el lugar. Exigir a quienes trabajan y visitan la obra el uso de cascos y demás implementos de seguridad industrial. Contar con el equipo necesario para prevenir y controlar incendios. Reparar las deficiencias de construcción de las viviendas enajenadas y cumplir con las condiciones de calidad generalmente aceptadas, adoptando las medidas técnicas previstas en las normas ambientales vigentes y las condiciones ofrecidas en la venta. Cumplir con los horarios de actividad ruidosa para obras, definidos en las normas vigentes sobre la materia. Controlar la emisión de partículas al aire o las que puedan llegar a los sistemas de alcantarillado. Sin Archivo
CONSTRUCCIONES DE CARÁCTER TEMPORAL Dentro de uno de los tantos temas que la actividad de la construcción debe ocuparse para el ejercicio de su actividad, las construcciones temporales ocupan un papel importante toda vez que la promoción de los proyectos urbanísticos se adelanta, en un gran porcentaje, a través de salas de ventas por medio de las cuales los vendedores le ofrecen al consumidor su producto. Estas salas de ventas, por lo general, se instalan en predios diferentes al de construcción del proyecto y tienen una duración en el tiempo limitada por cuanto son derrumbadas una vez cumplen su único objetivo, que se reduce al de promocionar el proyecto. Es por lo anterior, que resulta relevante conocer cual es la regulación a la cual se someten estas construcciones a partir de lo consagrado en el Decreto No. 564 de 2006, estableciendo qué tipo de licencia se requiere y las obligaciones a las que el constructor se somete con esta. Sin Archivo
CONSTRUCCIONES DE CARÁCTER TEMPORAL La construcción de edificaciones de carácter temporal destinadas exclusivamente a salas de ventas se realiza mediante la licencia de construcción bajo la modalidad de obra nueva, en la cual se deben tener en cuenta los siguientes aspectos: Las edificaciones temporales deberán ser construidas dentro de los parámetros de construcción exigidos para las demás construcciones. Estas construcciones no se computarán dentro de los índices de ocupación y/o construcción adoptados en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen. Sin Archivo
CONSTRUCCIONES DE CARÁCTER TEMPORAL El constructor responsable queda obligado a demoler la construcción temporal antes de dos (2) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la licencia. Si vencido este plazo no se hubiere demolido la construcción temporal, la autoridad competente para ejercer el control urbano procederá a ordenar la demolición de dichas obras con cargo al titular de la licencia, sin perjuicio de la imposición de las sanciones urbanísticas a que haya lugar.
CONSTRUCCIONES DE CARÁCTER TEMPORAL La exigencia de una licencia de construcción para una edificación sobre la cual su permanencia se va a limitar a dos años como máximo, deja varios asuntos sin resolver, como lo son: o Pago de expensas: El Capítulo VIII del Decreto 564 de 2006, se refiere a la liquidación de expensas para las licencias de construcción, y sin hacer mención expresa sobre las licencias temporales da a entender que la liquidación de las mismas se hará de forma igual a la de las demás licencias de construcción. Esta situación o vacío normativo rompe con el principio de igualdad consagrado en el Artículo 13 de la Constitución Nacional, toda vez que se le estaría otorgando un trato igual a situaciones completamente diferentes. o Pago de impuestos, gravámenes, tasas, participaciones y contribuciones: Si el Decreto 564 de 2006 otorga un trato igual entre aquellos que solicitan una licencia de construcción y los que solicitan una licencia de construcción temporal, se generaría la perniciosa consecuencia para los constructores de exigirles el pago de los impuestos, gravámenes y demás exigencias que tienen origen en la expedición de una licencia.
CONSTRUCCIONES DE CARÁCTER TEMPORAL DECRETO No. 564 DE 2006, “por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los curadores urbanos; a la legalización de asentamientos humanos constituidos por viviendas de Interés Social, y se expiden otras disposiciones”. Sin Archivo
PROYECTOS SOBRE PLANOS En primer lugar, es importante verificar que el constructor se encuentre en el registro de enajenadores, que se requiere para realizar actividades de construcción. Este registro lo lleva la Alcaldía Mayor de Bogotá en la Dirección de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda. De igual forma, el comprador debe solicitarle a la empresa constructora, el cumplimiento del tramité de radicación de documentos, el cual constituye un requisito que la norma exige para anunciar y promocionar el proyecto de vivienda, para el efecto puede solicitar directamente a la constructora la mencionada radicación o puede dirigirse a la Dirección de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Alcaldía Mayor, donde le informarán respecto al cumplimiento de la radicación y le permitirán conocer la documentación que soporta el proyecto de su interés. Sin Archivo
PROYECTOS SOBRE PLANOS Existen dos maneras de adquirir su vivienda a través de la preventa: mediante encargo fiduciario o mediante fiducia mercantil; sin embargo, en esta oportunidad explicaremos el encargo fiduciario. Al adquirir mediante encargo fiduciario, se esta celebrando un contrato en donde lo que se realiza es una inversión, encaminada a la posterior compra de vivienda, ese documento que se firma no es la promesa de compraventa del inmueble, como en los proyectos que ya están construidos; sino la entrega de un dinero con el propósito de invertirlo en la ejecución de un proyecto y posteriormente realizar la compra de la vivienda. Es importante que tenga en consideración que el contrato de encargo fiduciario, no se firma con la constructora que ejecutará el proyecto inmobiliario, sino con una entidad fiduciaria a la cual se debe entregar la cantidad de dinero pactado para iniciar el negocio; la entidad fiduciaria se encarga de administrar estos recursos y desembolsarlos al constructor ÚNICAMENTE cuando se cumplan las condiciones que explicaremos a continuación. * Una vez celebrado este contrato de encargo fiduciario, el potencial comprador o inversionista, debe esperar a que se venda un número determinado de viviendas con las que el constructor puede iniciar la ejecución del proyecto inmobiliario; a esto se le llama “el punto de equilibrio”, el cual estará establecido en el contrato de encargo fiduciario. * Cuando se logra llegar a este “punto de equilibrio”, el constructor debe celebrar promesa de compraventa con los potenciales compradores, como condición para que la entidad fiduciaria realice el desembolso del dinero aportado y así la empresa constructora iniciará la ejecución del proyecto inmobiliario. * Si el constructor no llega al punto de equilibrio antes referido, es decir, no logra vender las unidades de vivienda dispuestas, la entidad fiduciaria, realiza la devolución del dinero que aportó el potencial comprador o inversionista, de acuerdo a lo establecido en el contrato de fiducia. Respecto a ese dinero, se le reconocerá al inversionista o potencial comprador de vivienda la rentabilidad, por el manejo que de ese dinero hizo la entidad fiduciaria. Es necesario reiterar que el potencial comprador de vivienda que se acoge a la modalidad de venta sobre planos, al firmar el contrato de encargo fiduciario, no está firmando una promesa de compraventa, sino que está realizando un negocio de inversión encaminado a la adquisición de una vivienda y que se realizará o no, dependiendo de si el proyecto alcanza el mencionado punto de equilibrio. Dado que el proyecto no está construido, existe la posibilidad de modificar las condiciones inicialmente establecidas; pero si el potencial comprador o inversionista no está de acuerdo con los cambios que sufrió el proyecto, no está obligado a continuar con el negocio y puede solicitar la devolución de su inversión, en los términos establecidas en el contrato de encargo fiduciario y de la promesa de compraventa. Sin Archivo
ENTREGA DE BIENES COMUNES - EN PROPIEDAD HORIZONTAL Son aquellos bienes, elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
ENTREGA DE BIENES COMUNES - RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular; y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.
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